Inwestycje - portal ekspertów WIP.PL - portal ekspertów

Zakładana powolna poprawa PKB, rynku pracy i dostępności kredytów to zbyt mało, by oczekiwać wzrostu cen mieszkań, nawet jeśli do tej litanii dołączyć argumenty o zmniejszającej się podaży nowych mieszkań ze strony deweloperów. Obecna podaż zaspokaja popyt na mniej więcej 18-24 miesięcy, przy założeniu utrzymania obecnych cen.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach
Miasto	10'2009 (PLN/m2)	11'2009 (PLN/m2)	zmiana mdm (%)	zmiana mdm (PLN)	zmiana rdr (%)
Białystok	4 605	4 575	-0,7	-30	-3,7
Bydgoszcz	4 206	4 188	-0,4	-18	-3,2
Gdańsk	6 404	6 369	-0,5	-35	-9,2
Gdynia	6 568	6 636	1,0	68	-7,4
Gorzów Wlkp.	3 140	bd	bd	bd	bd
Katowice	4 200	4 190	-0,2	-10	1,0
Kielce	4 190	bd	bd	bd	bd
Kraków	7 397	7 444	0,6	47	-2,1
Lublin	5 033	4 981	-1,0	-52	-3,0
Łódź	4 257	4 339	1,9	82	-4,8
Olsztyn	4 736	4 823	1,8	87	-3,6
Opole	4 104	4 095	-0,2	-9	1,8
Poznań	5 778	5 866	1,5	88	0,2
Rzeszów	4 542	4 690	3,3	148	0,9
Sopot	10 391	10 006	-3,7	-385	-9,5
Szczecin	4 888	4 817	-1,5	-71	-6,8
Warszawa	8 971	9 033	0,7	62	-4,3
Wrocław	6 771	6 887	1,7	116	-2,4

Zdaniem Emila Szwedy z Open Finance w  optymistycznym scenariuszu, zmiany cen będą miały charakter ewolucyjny – powolny, w miarę jak na rynek będą wchodziły oferty nowych, tańszych (bo taniej budowanych) mieszkań, średnie ceny mogą się stopniowo obniżać. W wariancie pesymistycznym do przyspieszenia spadku cen rękę przyłożą banki, które stracą cierpliwość do deweloperów, którzy mimo słabej sprzedaży, nie decydują się na obniżki cen licząc na kolejne „zrolowanie” kredytów bankowych. Postawa branży bankowej, o ile banki będą domagać się spłaty udzielonych kredytów od deweloperów, może mieć istotny wpływ na zachowanie się cen mieszkań w przyszłym roku (w szczególności w pierwszej połowie roku).

Co prawda w tej chwili banki deklarują, że są w stanie prolongować terminy spłat kredytów deweloperskich nie ingerując bezpośrednio w strategie cenowe swoich klientów. Niemniej, rolowane kredyty będą droższe od tych udzielonych 2-3 lata temu, dlatego sam fakt poniesienia dodatkowych kosztów finansowych może skłonić deweloperów do obniżania cen.

Dostosowaniu ulec powinny w szczególności ceny mieszkań dużych (powyżej 80m2), które sprzedają się najsłabiej. Kupujący mają dla nich dobrą alternatywę w postaci domów na peryferiach miast i sądząc z danych GUS, skwapliwie z tej możliwości korzystają (obecnie na jedno budowane mieszkanie przypadają dwie budowy domów jednorodzinnych). W tym kontekście powstaje coraz większa grupa inwestorów, dla których ceny mieszkań przestają mieć znaczenie, a ważniejsze stają się ceny działek i materiałów budowlanych.

W 2010 r. nie powinieneś więc spodziewać się wzrostu cen mieszkań. Nawet znacząca poprawa warunków gospodarczych nie jest w stanie zmienić tego obrazu rzeczy, ponieważ banki nie są przygotowane do wzrostu liczby kredytów o więcej niż 10-15% rocznie. Posiadają bowiem zbyt słabą bazę depozytową, a możliwość sekurytyzacji aktywów czy wystawiania listów zastawnych wciąż pozostaje w sferze teorii niż praktyki rynkowej. Na rynku wciąż przeważa podaż, a jakikolwiek wyższe ceny mogą ją dodatkowo zwiększyć ze strony inwestorów indywidualnych, którzy zdecydowali się przeczekać okres słabszej koniunktury.